楼宇经济是一种新的经济形态，它是以商务写字楼为载体，通过开发、出租、售卖等多种形式引进企业，从而培植税源，带动区域经济的发展。上海市南京路上的嘉里商务中心2001年的房租税、营业税、公司所得税、个人收入调节税等税收额高达1亿元，而其在2002年上半年产生的税收达1.42亿元, 被人们惊呼为“嘉里现象”。近年来，各地的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。如青岛市市南区2004年投入使用的商务写字楼有89座，建筑面积284万平方米，楼宇内聚集了4500多家企业，全年创税收13个亿。我们应该准确认识发展楼宇经济的意义，积极探索发展思路，促进我市楼宇经济健康有序发展。
一、我市发展楼宇经济的必要性与可能性
（一）拓宽城区发展空间，培育新的经济增长点的需要。我市正处在工业化、城市化加速发展的阶段，对建设用地的需求不断增加，城区内土地开发程度比较高，待开发利用的空地已经很少，而且地价高昂，寸土寸金。发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚了大量的人流、资金流和信息流，实现了在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间，财富效应显著。一项统计显示，一幢高级商务楼里各类公司所产生的效益与城郊7.8平方公里范围内的商户所产生的经济效益相等。
(二)有利于促进现代服务业发展，加快结构调整。发展楼宇经济,众多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，能够带动周边的信息、金融、餐饮、购物等企业聚集发展，加快形成功能良好、配套齐全的商圈，同时楼宇中聚集大量企业和员工，产生大量知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，这些都能促进现代服务业发展。楼宇经济能够为制造业发展提供现代服务，为工业园区健康发展提供现代服务，加快结构调整。
（三）我市具备发展楼宇经济良好的条件和潜在的市场需求。近年来，我市第三产业和民营蓬勃经济，产生了众多中小企业、个体经营者，特别是出现了许多科技企业、广告传媒、公关营销、会计法律、商标专利等中介服务机构，另外还吸引了国内外众多企业在我市设立分支机构或办事处，它们多租用临街商铺、小区民宅进行商务办公，办公效率、商务形象大打折扣，它们对商务写字楼有较强的需求。近几年，高新技术开发区、经济开发区引入大量企业，同时政府对城区工厂企业实行“退城进区”，许多工厂企业陆续撤出城区，进入位于郊区的开发区，它们有在城区设置企业总部或管理、科研、营销总部的需求。
(四)改善投资环境，提升城市品位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、行政配套齐全，建筑风格鲜明的商务写字楼宇，能够大大改善我市招商引资环境，提升城市品位和档次。
二、我市楼宇经济发展现状分析
由于商务写字楼开发成本高、周期长、需求弹性小，加之我市经济实力相对薄弱，导致楼宇经济起步较晚。近年来，新华书城、广场世纪城、西城新贵等商务写字楼的租售两旺，去年以来华通国际商务大厦、慧谷时空等5A级智能化高档纯写字楼的出现，都昭示着我市楼宇经济开始点题，初现雏形。
（一）商务写字楼整体档次不高，功能不全，楼宇经济发展层次较低。城区最早出现的商务写字楼多由企业为自用而投资建设,如兰陵大厦、电信大厦、天元大厦、新华大厦等，这类大厦设计上注重实用，普遍档次不高，功能不全，如多为单间式，缺乏商务配套设施。近年来，我市投入使用和在建的商务写字楼，多是商住两用楼，如广场世纪城、西城新贵、新嘉园商务中心等，它们多以住宅楼立项，楼内只设消防栓系统，而办公室装修多用可燃材料，安全消防隐患较多，同时它们普遍存在停车位不足、电梯容量不够、物业管理不善等问题。商住两用楼设计上多考虑商住兼顾，缺乏商务配套服务设施，制约了办公效率的提高，另外居住与商用混杂，直接影响企业的商务形象。随着经济的发展，社会对商务写字楼的要求越来越高，设计从简单的办公用房向高层次、专业化标准迈进，纯写字楼成为商务办公地产市场的新宠。现在城区处于建设收尾期的华通国际商务大厦和慧谷时空，作为5A级智能化（通讯自动化、办公自动化、安保监控自动化、火灾自动报警及消防联动自动化、楼宇自动化系统）高档写字楼，将大大提升我市楼宇经济的层次。
（二）商务楼宇多为高层建筑，区域分布相对集中，开发呈现扎堆现象。建设高层楼宇能够提高土地利用效率，符合土地集约化利用的发展要求，城区解放路、沂蒙路、金雀山路及其周围地区聚集了工商、税务、银行、宾馆酒店，商务办公方便快捷。城区商务写字楼主要分布这些区域，如解放路及其周围主要有：华通国际商务大厦（26层，建设收尾），新华大厦（23层），新嘉园商务中心（22层，在建），华泰·金润大厦（29层，在建），西城新贵（15层）等；沂蒙路及其周围主要有：中银大厦（21层），兴大大厦（24层），天基大厦（11层），华泰大厦（在建）；金雀山路及其周围有：新闻大厦（23层），广电大厦，气象大厦(24层)，慧谷时空（15层，建设收尾），金阳大厦（16层，在建）等。
另外同期在建的商务写字楼项目还有：付屯商务楼（陶源路）、轻工科技大厦（通达路）、富城·丽景花园（红旗路）、御园金顶（沂州路）等。拟建的有新宏基大厦（沂蒙路）、2006·城市中心（解放路）、富城·爱尔国际交流中心（通达路）、玉山财富广场（金坛路）等，商务写字楼宇同期在建项目众多，开发呈现扎堆现象，而其社会需求增长与经济增长有一定比例，短期内市场容量不会骤增，这使得我市楼宇经济在风生水起的背后注定是一个渐进式的过程。前几年南京开发商兴起商务写字楼热，导致最繁华的商业地带新街口积压了大量的写字楼，直到现在销售、租赁仍一直不好。我们应认真吸取这一经验教训。
（三）缺乏特色楼宇，楼宇内入驻企业行业分散，档次不高。通过对广场世纪城、西城新贵、天基大厦进行调查，入住这三家商务写字楼的企业中：贸易类占23.4%，装饰设计类企业占14.9%，文化传媒、IT通信各占13.8%，房产中介类占11.7%，建筑器械类占10.6%，其它类占11.7%。显示行业过于分散，企业档次不高，而且缺乏大企业、知名企业。城区内缺乏像金源科技大厦以IT通信行业企业为主的特色商务楼宇。这样，楼宇内企业不能充分实现资源共享，集聚效应发挥不出来，制约了楼宇经济的进一步发展。
（四）对发展楼宇经济，开发商观念超前，政府认识不深，思路不清，措施不多。近年来，我市一些有实力的开发商敏锐地捕捉到楼宇经济的商机，适时涉足了商务写字楼的开发建设，并十分注意引导挖掘市场，聘请了国内著名的房地产营销策划公司进行宣传策划，如华通房地产公司聘请上海荒岛房产工作室策划营销华通国际商务大厦，绿城房地产公司聘请青岛浩翔置业顾问公司策划营销慧谷时空，它们制作了精美的楼书和宣传材料，在媒体上做了大量广告宣传，超前打出了CBD（中央商务区）品牌，起到了对社会进行楼宇经济宣传启蒙作用。与此相比，政府部门对发展楼宇经济还一定程度存在着概念模糊、观念滞后、认识不深、思路不清、措施不多等现象。而近几年许多外地政府纷纷出台了关于加快楼宇经济发展的实施意见，明确了发展的总体目标、领导机构、扶持政策和工作方法、步骤等，如合肥市蜀山区、宁波市海曙区。
三、我市发展楼宇经济的思路
我市发展楼宇经济，要紧紧围绕市委、市政府建设“大临沂、新临沂”的总体目标及“一创六建”活动的实施，以及把我市建设成鲁南苏北区域中心特大城市、历史文化名城和山水生态城总体目标，加快政府职能转变，深化政府引导、服务和管理功能，大力开展楼宇招商引资，探索发展总部经济，配套环境，规范运作，力求楼宇经济健康发展并有所突破。
（一） 提高认识，加强引导扶持，搭建产业平台 加大宣传力度，通过聘请专家讲课、组织到外地参观学习、召开研讨会等形式，提高社会对发展楼宇经济重要意义的认识。发展楼宇经济，应采取产业战略前导和城市规划先行，通过专家论证，制定现代服务业发展规划，商贸旅游发展规划，在此基础上搞好城市建设改造规划，制定区域性控制详细规划和中心居住区、商务核心区等具体规划，科学规划利用土地，积极推进商务写字楼建设，以两个规划为指导，结合旧城改造，旧村改造，新区建设，对规划的商务中心区域进行楼宇新建和升级改造，通过拆旧建新、拆低建高，加快商务写字楼的扩容。
政府应尽快出台扶持楼宇经济发展的政策，借鉴外地做法，设立专项扶持资金，对新建楼宇业主实行优惠政策，减免行政性收费，对入驻楼宇的企业实行适当财政补助。
发展楼宇经济要注意适度超前，稳步前进。我市经济总体实力相对较弱，楼宇经济处于起步阶段，商住两用楼虽有许多缺陷，但因功能上具有选择性，扩大了市场对象，降低了开发风险，仍应是下一步发展中的重点。但要避免一窝蜂盲目上马、不注重实效、不考虑实际的现象，扎扎实实推动楼宇经济持续、健康、稳定发展。
应健全固定资产投资审批动态跟踪制度，控制土地使用方向，在项目审批、建设规划上从严把关，引导适度开发建设智能化程度高、配套设施齐全的高档纯粹写字楼，加快商务写字楼宇升级进程，提高楼宇整体品质。
（二）盘活存量资源，开展楼宇招商，发展总部经济
对城区所有在建、拟建商务写字楼进行全面摸底调查，统计闲置可利用资源，通过改造扩容、出售转让等方式加以盘活。我市已有这方面例子：天基置业公司对原兰陵大厦进行收购改造，成功开发为全天候办公商务写字楼天基大厦。通过市场化运作，原交通大厦烂尾楼即将被开发为2006·城市中心商务写字楼。
大力开展楼宇招商，引导楼宇业主招大引强，走特色化、专业化发展道路。结合城市规划，策划储备一批商务写字楼宇项目，有针对性地引进资金雄厚、经验丰富开发商来投资开发。大力引进一些国际、国内有影响力的大型企业，包括一些跨国公司和知名企业集团入驻现有楼宇，并以这些“龙头”企业为核心，着力吸引一批金融保险、法律会计、广告中介、信息服务等现代服务业企业，通过有针对性地引进企业群，逐步形成一批区域性金融楼、科研楼、中介楼、现代物流楼等特色商务写字楼。
积极引进制造企业的营销总部、研发总部、财务总部以及现代服务业企业总部，努力实现楼宇企业总部化，探索发展总部经济，增强区域经济辐射力，提升楼宇经济的档次和推动楼宇经济的发展。
（三）配套环境，加强管理，规范运作。今后几年我市商务写字楼市场将会风起云涌，楼宇经济中的竞争也势必从单纯的产品竞争进入到一个服务竞争的时代，强调以客户需求为中心，旨在提供一个低成本、高效率的商务平台。据调查显示，客户选择商务写字楼时最注重楼的档次印象，其次为交通便利程度，再次为租金和物业管理水平，另外对周边的配套设施也比较关注。
我们要加强商务写字楼周边环境建设，抓好公共停车场、立体停车场建设，加快商务快餐业的发展，改善商务人员的用餐条件，完善商务配套设施，提供卫星会议、活动策划、会展服务等现代服务，培育或引进高水平的物业管理公司，提高物业管理品质，改善商务写字楼的软件配套。
业主和有关部门要把好商务写字楼入驻企业关，严禁不合产业导向、环保要求或存在重大安全隐患、违法经营的企业入驻，杜绝虚假登记，加强对楼宇内企业安全设施的检查监督，建立健全消防安全、卫生防疫等保障措施，加大协税护税工作力度，确保楼宇内企业及时、按量落地，推动楼宇经济健康持续发展。
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